Nachrichten
0

Deutsche Wohnen wird größter Wohnungseigentümer in Berlin

dw-1Seit über zwei Jahren protestieren MieterInnen am Kottbusser Tor gegen unbezahlbare „Sozial“mieten. Ende 2011 hob der Senat die Kappungsgrenzen auf. Schon die gedeckelten Mieten hatten über den von den Jobcentern gewährten „Kosten der Unterkunft“ gelegen. Rasch weitete sich nun der Kreis derer aus, die die Miete nicht mehr bezahlen können. Die Eigentümer Hermes und GSW („Gesellschaft für Sozialen Wohnungsbau“) erhöhten zudem die Betriebskosten. Am Kotti entstand eine Mieterinitiative, die an zwei Fronten kämpft: gegen die Eigentümer und gegen die Wohnungspolitik des Senats.

Letztere führt zur Auslieferung immer grösserer Wohnungsbestände an wenige Immobilienkonzerne, die sich mit Übernahmen und Fusionen für die internationalen Märkte fit machen. Ihr Konkurrenzkampf wird zunehmend über den Berliner Immobilienmarkt ausgetragen: Die hiesige „Wohnungspolitik“ besteht in der Einladung des Senats an anlagesuchendes Finanzkapital, aus weniger gewinnbringenden Sphären der Produktion und Zirkulation in den Immobiliensektor abzuwandern. Solche Krisenprofiteure kommen nicht für Durchschnitts-, sondern nur für Extraprofite nach Berlin.

Die Weichen dafür wurden frühzeitig gestellt. Privatisierungen landeseigener Bestände, 1998 mit der GEHAG eingeleitet, wurden unter der „rot-roten“ Koalition fortgesetzt und erreichten ihren Höhepunkt 2004 mit Verscherbelung der GSW (knapp 65.000 Einheiten) an den Finanzinvestor Cerberus. 2011 wurde die GSW mit Unterstützung des Senats an die Börse gebracht. Um maximale Renditen bei minimalem Einsatz von Eigenkapital zu erzielen, finanzierte das zu beträchtlichem Teil die landeseigene Investitionsbank Berlin. Die Folge: gesteigerter Renditendruck, also neue Miet- und Betriebskostensteigerungen, Personalabbau und Vernachlässigung der Häuser.

Hinzu kommt die 2003 vom Senat beschlossene Abwicklung des Sozialen Wohnungsbau, die Sozialmietern exorbitante Mietsteigerungen und Zwangsräumungen, Eigentümern dagegen lukrative Neuvermietungen und Verkäufe beschert. Allein am Beispiel Kotti wird somit deutlich, dass ein ganzes Bündel staatlicher Maßnahmen auf den Weg gebracht wurde, die nur den Sinn haben, gesellschaftlichen Reichtum über öffentliches Eigentum, Steuern und den Mietzins in private Kassen zu leiten. Dabei vollzieht sich eine zunehmende Konzentration und Zentralisation an Wohnungsbeständen und Kapital in privaten Händen – auch dann, wenn der Berliner Markt noch von zahlreichen kleineren Anlegern bevölkert ist.
Die Fratze hinter dieser Politik wird kenntlich am jüngsten Angriff, der sich abermals auf dem Rücken der GSW-Mieter vollzieht: die Übernahme der GSW durch die Deutsche Wohnen (DW). Das ist nicht irgendein Eigentümerwechsel, sondern bedeutet eine sprunghafte Zunahme an ökonomischer und politischer Macht – insbesondere auch in Ostberliner Bezirken.

Geschäftsmodell: Mieterhöhung
Ende 2013 übernahm DW die fast ebenso große GSW und wurde mit etwa 108 000 Berliner Wohnungen zum mit Abstand größten privaten Wohnungseigentümer der Hauptstadt. Die einvernehmliche Übernahme – es war die größte in der Branche seit Jahren – wurde mit der „Währung“ von DW-Aktien im Werte von 177,3 Mio Euro „finanziert“. Bundesweit ist DW jetzt das zweitgrösste Immobilienunternehmen, sie folgt der ebenfalls expandierenden Deutsche Annington. DW wurde 1998 als 100prozentige Tochter des größten deutschen Finanzmonopolisten gegründet – der Deutschen Bank. Der GSW-Deal ist vorläufiger Abschluß einer Reihe von beträchtlichen Zukäufen, mit denen der Schwerpunkt des Konzerns (70%) nach Berlin gelegt wurde: 2006 erwarb DW für 535 Mio Euro die GEHAG, 2012 die ca. 23 400 Wohneinheiten der Baubecon in Berlin. DW „legt den Fokus ihrer Geschäftstätigkeit darauf, die Vertragsmiete zu erhöhen“. In Berlin gäbe es „ein signifikantes Potenzial für weiteres Mietwachstum“ „durch Mietsteigerungen aufgrund des Mietspiegels, durch Realisierung der Mietpotenziale im Rahmen der Neuvermietung, gezielte auf den Mieter umlegbare Modernisierungsmaßnahmen“. Vorerst hat DW ein Mietsteigerungspotenzial von 21,7 % „ermittelt“. Das will nun eingetrieben sein. Im übrigen setzt der Monopolist darauf, Wohnungen gewinnbringend als Eigentum zu verkaufen. 2010 stieg DW in den M-DAX auf. Die Deutsche Annington folgte ihr soeben. Die Wachstumsstrategie dieser Konzerne zeigt, wie der Staat als Hebel eingesetzt wird: Genau jene Großbestände werden ihnen in die Hände gespielt, die zuerst als gemeinnützige Gesellschaften zusammengefasst und dann als Basen privater Monopolbildungen „freigegeben“ wurden.

In Berlin geht das noch besser als erwartet. Der operative Gewinn aus der Vermietung hat sich für DW-GSW im ersten Quartal 2014 nahezu verdoppelt (von 30,9 auf 59,1 Mio Euro). Bis Jahresende soll er auf 210 Mio steigen. Mit einem Konzerngewinn von 45,5 Mio Euro wurde das Ergebnis für das Auftaktquartal um rund 74% gesteigert. „In Berlin, ihrem wichtigsten Markt, habe DW die Mieten dank des neuen Mietspiegels im Schnitt um 4,6 % angehoben“ (dpa). An „Einsparungen“ erwartet DW-GSW „Synergien“ von mehr als 10 Mio Euro in diesem Jahr. Das bedeutet für die rund 800 Mitarbeiter nichts anderes als Stellenabbau. Die Unternehmen haben angekündigt, mit der Fusion jährlich 25 Mio Euro einsparen zu können. Die US-Investmentbank Morgan Stanley äußert sich demnach positiv zur deutschen Immobilienbranche: Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage „begünstige die Vermieter, da Baugenehmigungen mit dem einwanderungsbedingten Bevölkerungswachstum nicht Schritt halten“. Als bevorzugte Branchenaktien nennt sie DW und Deutsche Annington. Bei DW rechnet sie mit einer doppelt so hohen Gesamtrendite wie bei den Konkurrenten. Mit anderen Worten: Der vom Berliner Senat aufrechterhaltene Wohnungsmangel bedeutet für DW beschleunigte Akkumulation und für ihre Aktionäre fette Dividenden. Dass die Kursgewinne aus „Sozialmieten“ gepresst werden, ist ausdrückliche „Geschäftsphilosophie“.

Gegen Senat und Finanzkapital!
DW ist ein besonders brutaler Vermieter und Entmieter. Nach dem GSW-Kauf hat sie in allen Bezirken ihre Bestände vervielfacht – in Kreuzberg z.B. verachtzigfacht – und damit auch entsprechend Schikanen, Luxussanierungen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen. Der Mietspiegel wird bis zum Äußersten ausgereizt und in die Höhe getrieben – mit ungerechtfertigten Mieterhöhungen, da der nunmehr größte private Vermieter der Stadt ein eigenes, gesetzlich nicht zulässiges „Berechnungsverfahren“ führt. Mieter, die nicht zustimmen, werden mit Klagen und Prozessen überzogen. Die GSW-DW-MieterInnen am Kotti bekamen gleich nach vollzogener Fusion die Mieterhöhungen zu Weihnachten. Der Konzern berief sich auf „Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen“. Die Betroffenen reagieren nun mit einer kollektiven Mietminderung, da keine Instandhaltung stattfindet. Dieses Mittel ist hier wirksam, weil es massenhaft angewandt wird. Eine Spandauerin hingegen musste nach der Fusion wegen Mietsteigerung von 444 auf 756,91 Euro ausziehen. Das Jobcenter übernahm nicht. Die Kaution wird einbehalten, außerdem will DW 603,54 Euro „Nachzahlung“. Klarer lässt sich nicht zum Ausdruck bringen, wie das deutsche Finanzkapital mit Werktätigen umspringt.

Wie sich das auf die Stadt auswirkt, ist in Marzahn-Hellersdorf zu sehen, angeblich Berlins günstigstem Wohnbezirk. DW, die hier 8670 Wohnungen besitzt, sorgt für rasch anziehende Mieten gerade auch beim unteren Marktsegment. Mieten, die auch nur dem Gesamtdurchschnitt des Berliner Mietspiegels entsprächen, hat sie hier kaum im Angebot. Stattdessen werden Netto-QM-Preise um 6 Euro, auch oberhalb 7, sogar 8 Euro gelistet. Wo Deutsche Bank und DW regieren, ist die Verdrängung im vollen Gang – sogar in Marzahn-Hellersdorf! Nicht nur am Kotti geht also der Kampf weiter an zwei Fronten: Gegen Banken und Konzerne und gegen den Senat. Dieser Kampf bleibt vor allem politisch zu führen – in berlinweiter Solidarität mit den MieterInnen der DW, die zum Teil noch nicht einmal ahnen, was auf sie zukommt.

Klaus L.

Quelle: Berliner Anstoß, Zeitung der DKP Berlin, Oktober 2014